Bad Zwischenahn: Leben am Meer & Preise

Willkommen in Bad Zwischenahn, einem bekannten Kurort im Herzen des Ammerlands. Gelegen am gleichnamigen Zwischenahner Meer, zieht dieser Ort Besucher und Bewohner gleichermaßen an. Doch wie sieht das Leben hier abseits der touristischen Pfade aus? Dieser Artikel beleuchtet verschiedene Aspekte der Gemeinde, basierend auf verfügbaren Informationen.

Geographie und Naturraum

Die Gemeinde Bad Zwischenahn befindet sich im Südosten des Landkreises Ammerland in Niedersachsen. Ihre Lage ist strategisch günstig: Nur etwa 17 Kilometer westlich der Stadt Oldenburg gelegen, bietet sie sowohl die Nähe zu einer größeren Stadt als auch die Ruhe des Ammerländer Umlands. Die Nordseeküste ist rund 60 Kilometer entfernt, die niederländische Grenze etwa 80 Kilometer. Die Gemeinde grenzt im Nordosten an Wiefelstede, im Südosten an Oldenburg, im Süden an Edewecht und im Nordwesten an die Kreisstadt Westerstede.

Das Landschaftsbild von Bad Zwischenahn und dem gesamten Ammerland ist stark von Baumschulen geprägt. Diese finden hier, begünstigt durch das küstennahe Klima mit hoher Feuchtigkeit und milden Wintern, ideale Wachstumsbedingungen. Besonders Rhododendren, die ursprünglich aus den regenreichen Regionen des Himalaya stammen, gedeihen hier prächtig aufgrund der notwendigen feuchten Luft.

Die Flächennutzung in der Gemeinde teilt sich wie folgt auf (Stand 1993): Etwa 10,3 % des Gemeindegebietes sind von Wäldern und Gehölzen bedeckt. Das größte zusammenhängende Waldgebiet ist der Wold bei Bloh mit einer Größe von circa 250 Hektar. Hier befindet sich auch der Baggersee Woldsee, der im Sommer als Badepark beliebt ist. Rund 35 % der Gemeindefläche werden als Weideland oder Wiese genutzt, insbesondere in den kultivierten Gebieten der ehemaligen Hochmoore. Ackerland, einschließlich Baumschulen und Gartenbaubetriebe, macht etwa 23 % des Gemeindegebietes aus. Interessanterweise findet man heute auch in den trockengelegten Moorflächen Äcker, anders als im Mittelalter. Man unterscheidet hier zwischen den historischen Eschäckern und den neuzeitlichen Mooräckern.

Geologisch liegt Bad Zwischenahn im Gebiet der Nordoldenburgisch-Ostfriesischen Geest. Auf den sandigen Rücken dieser Geest wurden traditionell Ackerflächen kultiviert. Im Mittelalter wurde hier vorwiegend Getreide angebaut, was jedoch durch Monokultur zur Nährstoffverarmung führte. Um dem entgegenzuwirken, wurde Plaggendünger verwendet: Aus dem humusreichen Grünland der Täler wurden Plaggen (Soden) ausgestochen und mit Tierexkrementen angereichert auf die Ackerflächen gebracht. Durch dieses Verfahren erhöhten sich die Geestrückenflächen im Laufe der Zeit zum sogenannten plaggengedüngten Esch.

Die Talböden sind oft überschwemmt, was auf eine unterhalb der Ammerländer Geest liegende Tonschicht zurückzuführen ist. Südlich der Geest erstreckt sich die Leda-Jümme-Niederung, die hauptsächlich aus Moor besteht. Die großen Moore der Gemeinde Bad Zwischenahn – das Ekerner Moor, das Speckener Moor und das Kayhauser Moor – sind die nördlichen Ausläufer des ausgedehnten Vehnemoores. Die Existenz dieser Moore war und ist wirtschaftlich bedeutend: Sie ermöglichte den Ausbau Bad Zwischenahns zum staatlich anerkannten Moorheilbad und profitierte historisch vom Abbau von Torf.

Das geografische und soziale Zentrum der Gemeinde bildet das Zwischenahner Meer. Dieses große Binnengewässer liegt über einem weit in die Tiefe reichenden Salzstock, was eine interessante geologische Besonderheit darstellt.

Struktur der Gemeinde

Die Gemeinde Bad Zwischenahn gliedert sich in 18 verschiedene Gemeindeteile, auch Bauerschaften genannt. Diese sind:

• Aschhausen
• Bad Zwischenahn (der Hauptort)
• Bloh
• Dänikhorst
• Ekern
• Elmendorf
• Helle
• Kayhausen
• Kayhauserfeld
• Ofen
• Ohrwege
• Petersfehn I
• Petersfehn II
• Rostrup I
• Rostrup II
• Specken
• Wehnen
• Westerholtsfelde

Diese Gliederung spiegelt die historische Entwicklung und die Verteilung der Siedlungen innerhalb des Gemeindegebiets wider.

Die Qualität des Trinkwassers in Bad Zwischenahn

Eine häufig gestellte Frage betrifft die Qualität des Leitungswassers. Im Kreis Ammerland, zu dem Bad Zwischenahn gehört, muss die Qualität des Trinkwassers selbstverständlich der strengen deutschen Trinkwasserverordnung entsprechen. Diese Verordnung schreibt zahlreiche Untersuchungen vor und garantiert eine sehr gute Qualität des Wassers bis zum Hausanschluss des Verbrauchers. Die Grenzwerte der Trinkwasserverordnung dürfen nicht überschritten werden, und die Verordnung wird regelmäßig novelliert, um mögliche Belastungen auszuschließen. Es ist bemerkenswert, dass die Anforderungen an die Qualität von Leitungswasser in Deutschland sogar höher sind als die für industriell abgepacktes Mineral- und Tafelwasser.

Die Wasserversorgung im Kreis Ammerland erfolgt nicht einheitlich. Während der Großteil des Kreisgebietes vom Oldenburgisch-Ostfriesischen Wasserverband (OOWV) versorgt wird, der 15 Wasserwerke betreibt und über 1 Million Bürger beliefert (das Wasser wird hier aus 267 Tiefbrunnen bis zu 170m Tiefe gewonnen und es handelt sich um Grundwasser), hat Bad Zwischenahn eine eigene Versorgung.

Das Leitungswasser in Bad Zwischenahn und den umliegenden Bauerschaften wird von den Gemeindewerken Bad Zwischenahn bereitgestellt. Diese betreiben ein eigenes Wasserwerk und versorgen circa 12.000 Einwohner mit Trinkwasser. Auch hier wird das Trinkwasser aus Tiefbrunnen gewonnen, es handelt sich also um gefördertes Grundwasser. Informationen zur aktuellen Wasserqualität stellen die Gemeindewerke Bad Zwischenahn auf ihrer Webseite zur Verfügung.

Im Zusammenhang mit der Trinkwassergewinnung werden verschiedene Verfahren angewendet, um die Verfügbarkeit und Qualität des Wassers sicherzustellen. Dazu gehören unter anderem die Grundwasseranreicherung, bei der Oberflächenwasser gezielt versickert wird, um Grundwasserspeicher künstlich zu erhöhen und das Wasser durch die Bodenschichten filtern zu lassen. Ein weiteres Verfahren ist die Uferfiltration, bei der Wasser aus Flüssen oder Seen durch Brunnen in Gewässernähe gewonnen und auf seinem Weg durch Bodenschichten gereinigt wird. Auch die Langsamfiltration in künstlich angelegten Becken, bei der Wasser langsam durch Filterschichten strömt, kann zur Aufbereitung genutzt werden. Diese Verfahren dienen generell dazu, die Trinkwasserversorgung zu gewährleisten und das Wasser zu reinigen.

Neben dem Trinken von Leitungswasser gibt es im Kreis Ammerland auch Möglichkeiten, wertvolles Trinkwasser zu sparen. Das Team vom VSR-Gewässerschutz berät Bürger beispielsweise darin, wie oberflächennahes Brunnenwasser im Garten zum Gießen oder zum Befüllen von Planschbecken genutzt werden kann. Durch eine Brunnenwasseranalyse lässt sich die Eignung des Wassers überprüfen.

Der Immobilienmarkt: Leben in Bad Zwischenahn – eine Preisfrage?

Die Frage, ob Bad Zwischenahn ein teures Pflaster ist, lässt sich basierend auf den vorliegenden Daten zum Immobilienmarkt klar beantworten: Ja, Bad Zwischenahn gilt seit vielen Jahren als das teuerste Pflaster im gesamten Ammerland. Die höchsten Preise werden dabei überwiegend im Kurort selbst, rund um das Zwischenahner Meer sowie in den Ortsteilen erzielt, die nahe an der Stadt Oldenburg liegen.

Betrachten wir die Preise für Bestandshäuser. Laut einem Marktbericht reicht die Preisspanne in mittlerer Lage von 185.000 bis 234.000 Euro. In guter Wohnlage liegen die Preise zwischen 210.300 und 423.800 Euro. Sehr gute Lagen bewegen sich preislich zwischen 403.400 und 719.000 Euro. Im Top-Segment können die Preise für Bestandshäuser zwischen 663.700 und 799.000 Euro liegen. Der berechnete Mittelwert für Bestandshäuser in Bad Zwischenahn beträgt 388.100 Euro.

Auch bei Eigentumswohnungen nimmt die Gemeinde eine Spitzenposition im Landkreis ein. Hier werden die Preise pro Quadratmeter angegeben. In guter Lage (oft ältere Baujahre, die noch Investitionen erfordern) liegen die Quadratmeterpreise zwischen 1.940 und 2.270 Euro. Für gute Wohnlagen sind 2.130 bis 3.410 Euro pro Quadratmeter üblich. Sehr gute Lagen erzielen Preise zwischen 3.310 und 4.770 Euro pro Quadratmeter. Im Top-Segment für Bestandswohnungen werden sogar zwischen 4.510 und 5.070 Euro pro Quadratmeter fällig. Der Mittelwert für Bestandswohnungen beträgt 3.020 Euro pro Quadratmeter.

Die hohen Kaufpreise spiegeln sich naturgemäß auch in den Mietpreisen wider. Die Kaltmieten pro Quadratmeter liegen in mittlerer Wohnlage zwischen 5,70 und 6,85 Euro. In guter Wohnlage muss man mit 6,55 bis 9,40 Euro pro Quadratmeter rechnen. Sehr gute Lagen bewegen sich zwischen 9,10 und 12,15 Euro pro Quadratmeter. Im Top-Segment können die Kaltmieten zwischen 11,70 und 12,75 Euro pro Quadratmeter betragen. Der Mittelwert der Kaltmieten liegt bei 8,60 Euro pro Quadratmeter.

Ein Vergleich zwischen Mieten und Kaufen zeigt rein rechnerisch, dass das Mieten derzeit günstiger sein kann als der Kauf einer Eigentumswohnung. Als Beispiel wird eine Durchschnittswohnung von 80 Quadratmetern herangezogen. Der Kaufpreis einer solchen Wohnung würde bei einem Durchschnittspreis von 3.020 Euro/qm etwa 241.600 Euro netto betragen. Rechnet man Nebenkosten hinzu, liegt der Preis bei über 265.000 Euro. Eine vergleichbare Mietwohnung würde bei durchschnittlich 8,60 Euro/qm Kaltmiete etwa 688 Euro pro Monat kosten, was 8.256 Euro im Jahr entspricht. Bei einer (theoretischen) vollständigen Finanzierung des Kaufpreises wären allein für Zinsen bei einem Zinssatz von 4 % bereits 10.628 Euro pro Jahr fällig – deutlich mehr als die Jahresmiete.

Allerdings wird der Kauf einer Immobilie oft als langfristiges Investment betrachtet. Käufer spekulieren dabei auch auf eine mögliche Wertsteigerung, auch wenn diese derzeit nicht unmittelbar in Sicht ist. Für Selbstnutzer, insbesondere solche mit wenig Eigenkapital, kann sich ein Kauf rein finanziell weniger lohnen. Zu den Zinskosten kommen schließlich noch Tilgungsraten hinzu. Ein Beispiel: Wer ein Darlehen von 200.000 Euro zu 4 % Zinsen mit einer anfänglichen Tilgung von 2 % aufnimmt, muss jährlich 12.000 Euro an die Bank überweisen, was monatlich 1.000 Euro entspricht.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Bad Zwischenahn mit seiner attraktiven Lage am Meer und als Moorheilbad hohe Lebensqualität bietet, die sich jedoch auch in vergleichsweise hohen Preisen auf dem Immobilien- und Mietmarkt niederschlägt.

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