Globus: Immobilienwert und Wandel

Das Schweizer Warenhaus Globus stand im Zentrum eines bedeutenden Geschäfts, als es Anfang 2020 für eine Milliarde Franken verkauft wurde. Dieser Kaufpreis, der später aufgrund der Corona-Pandemie teilweise in ein Darlehen umgewandelt wurde, war bemerkenswert hoch, insbesondere da das Warenhausgeschäft zu diesem Zeitpunkt defizitär war. Der wahre Wert, so zeigten die Details, lag nicht primär im operativen Geschäft, sondern in den erstklassigen Immobilien, die Teil des Deals waren. Dieses Arrangement unterstreicht die immense Bedeutung von erstklassigen Standorten im Einzelhandel und darüber hinaus.

Der wahre Wert: Immobilien an Top-Lagen

Unter den mitverkauften Immobilien ragte eine besonders hervor: das imposante Gebäude an der Zürcher Bahnhofstrasse. Dieses Haus, eingeweiht im Jahr 1967, gilt als Aushängeschild der Luxusshoppingmeile und sicherte dem Käufer, René Benkos Firma Signa zusammen mit der thailändischen Unternehmung Central, eine der prominentesten Einkaufsadressen des Landes. Die Bewertung einer solchen Liegenschaft ist komplex und kann auf verschiedene Weisen erfolgen.

Laut Eintrag im luxemburgischen Handelsregister, wo Benko für jede Globus-Immobilie eine eigene Firma gründete, wurde das Haus an der Bahnhofstrasse mit beeindruckenden 757 Millionen Franken bewertet. Experten wie Urs Küng, Mitgründer von Partner Real Estate und Kenner von Geschäftsimmobilien, erläutern die Methoden zur Wertbestimmung solcher Gebäude. Eine Möglichkeit basiert auf den aktuellen Mieteinnahmen, die kapitalisiert werden. Dieser Ansatz spiegelt den Wert wider, der mit dem Gebäude im Ist-Zustand erzielt wird.

Die Käufer von Globus wählten jedoch einen anderen Ansatz: die Transformations-Bewertung. Bei dieser Methode wird ein Konzept entwickelt, um die Wertschöpfung des Gebäudes künftig zu steigern, beispielsweise durch eine Neuausrichtung der Nutzung oder des Angebots. Die erwarteten höheren Mieteinnahmen, die durch diese Transformation erzielt werden sollen, werden dann kapitalisiert. Dieser Ansatz kann zu einem deutlich höheren Wert führen als die Bewertung auf Basis des Ist-Zustands, da er das zukünftige Potenzial berücksichtigt.

Die Transformation zum Luxustempel

Im Fall von Globus bedeutet diese Transformation die Umwandlung von einem Warenhaus für den gehobenen Mittelstand zu einem exklusiven Luxustempel. Das erklärte Ziel ist es, in jeder Stadt, in der Globus präsent ist, im obersten Premiumsegment positioniert zu sein. Diese strategische Neuausrichtung beinhaltet das Einziehen exklusiver Luxusmarken in die Filialen. Seit dem Verkauf sind beispielsweise in der Zürcher Filiale renommierte Marken wie Louis Vuitton oder Tiffany eingezogen, was die Konzentration auf das Luxussegment verdeutlicht.

Diese Strategie scheint erste Erfolge zu zeigen. Aus Insiderkreisen verlautet, dass Globus inzwischen profitabel wirtschaftet, insbesondere die Filiale in Zürich soll gut laufen. Das Unternehmen setzt bei seinem Konzept voll auf den Handel und versucht, durch das Luxussegment höhere Einnahmen zu erzielen, die letztlich auch die hohe Immobilienbewertung rechtfertigen sollen, die auf dem Potenzial dieser Transformation basiert.

Herausforderungen im mehrstöckigen Handel und Alternativen

Mehrstöckige Handelsflächen wie die Globus-Filiale an der Bahnhofstrasse stehen vor einer spezifischen und weit verbreiteten Herausforderung im Detailhandel: Kunden frequentieren die oberen Stockwerke oft weniger intensiv als das Erdgeschoss. Mit jedem Stockwerk nimmt der Umsatz typischerweise ab. Dies drückt auf die Rentabilität der oberen Etagen und kann sich somit negativ auf die Gesamtbewertung der Handelsfläche auswirken. Das Erdgeschoss ist dabei oft der stärkste Werttreiber einer solchen Immobilie.

Immobilienexperte Urs Küng merkt an, dass 757 Millionen Franken für ein Gebäude, das noch entwickelt werden muss, ein sehr guter Preis sei. Er weist darauf hin, dass die oberen Stockwerke in ihrem aktuellen Zustand sich noch nicht optimal für Büros eignen und somit keine unmittelbare Wertsteigerung in diesem Bereich versprechen. Ein Umbau wäre nötig, um diese Etagen für andere Nutzungen attraktiv zu machen, was zusätzliche Kosten und potenziellen Leerstand während der Umbauphase mit sich brächte.

Ein Beispiel für einen anderen Ansatz liefert das Unternehmen Swiss Life mit einem benachbarten Gebäude an der Bahnhofstrasse, das ehemals von Manor genutzt wurde. Dieses wurde totalsaniert mit dem Ziel, die maximale Rendite aus jedem Quadratzentimeter herauszupressen. Während Läden und Gastronomie weiterhin im Erdgeschoss angesiedelt sind, wurden die oberen Etagen, die früher ebenfalls Handelsware beherbergten, für zahlungskräftige Büromieter hergerichtet. Mit diesem neuen Konzept strebt Swiss Life deutlich höhere Mieteinnahmen an als zuvor – potenziell das Dreifache der früheren Mieteinnahmen von Manor. Auch die Swiss Prime Site (PSP) plant Ähnliches mit dem ehemaligen Jelmoli-Gebäude, das 2025 geschlossen wird, und will es ebenfalls gemischt nutzen.

Zweifel am hohen Wert und finanzielle Abhängigkeiten

Die hohe Bewertung des Globus-Gebäudes an der Bahnhofstrasse, insbesondere die Zahl von 757 Millionen Franken, hängt entscheidend davon ab, ob die finanzierenden Banken, die das Haus mit 534 Millionen Franken belehnen, an den Erfolg von Benkos Luxuskonzept glauben und die prognostizierten Mieteinnahmen tatsächlich erzielt werden können. Es gab bereits Anzeichen dafür, dass die ursprünglichen Annahmen möglicherweise zu optimistisch waren: Der Wert des Gebäudes an der Bahnhofstrasse wurde laut luxemburgischem Handelsregister seit 2020 (damals 761 Millionen Franken) bereits zweimal leicht nach unten korrigiert auf die aktuellen 757 Millionen Franken. Die Gründe für diese Anpassungen wurden von Signa nicht öffentlich kommentiert.

Urs Küng betont, dass die Zukunft zeigen werde, ob die Globus-Gebäude ihren hohen Wert tatsächlich halten können. Sollten die geplanten Konzepte nicht die prognostizierten Mieteinnahmen generieren und gleichzeitig die Finanzierungskosten steigen, könnte sich der Gebäudewert rasch ändern. Die kommenden Monate werden in dieser Hinsicht voraussichtlich aufschlussreich sein. Sollte sich der Wert als überhöht erweisen, könnte dies auch direkte Auswirkungen auf René Benko haben, der derzeit dringend auf Devisen angewiesen ist. Ein möglicher Verkauf seiner Globus-Anteile, über den bereits spekuliert wurde, würde dann weniger einbringen als erhofft, was seine finanzielle Situation weiter verschärfen könnte.

Ein Beispiel für Filialschließungen

Abseits der Diskussion um die Immobilienbewertung und die Neuausrichtung des Schweizer Luxuswarenhauses gibt der bereitgestellte Text auch Einblick in die Schließung eines Globus Marktes in Wesel. Dieser Fall zeigt eine andere Facette von Herausforderungen im Einzelhandel, die nicht direkt mit der Strategie des Schweizer Globus Warenhauses in Verbindung gebracht wird. Trotz der Bemühungen von Kunden und Mitarbeitern, den Markt zu erhalten – unterstützt durch eine Petition mit über 1400 Unterschriften, die an die Bürgermeisterin übergeben wurde –, wurde die Schließung beschlossen.

Die Petition hob hervor, dass der Markt in kurzer Zeit zu einem unverzichtbaren Bestandteil der Gemeinschaft und einem beliebten Treffpunkt geworden sei. Die Entscheidung zur Schließung wurde von den lokalen Befürwortern als unverständlich empfunden, gerade weil der Markt offenbar eine wichtige soziale Funktion erfüllte und gut in der lokalen Gemeinschaft verankert war. Der Text liefert hier keine spezifischen wirtschaftlichen Gründe für diese Schließung aus Unternehmenssicht, sondern beleuchtet vor allem die lokale Reaktion und die Bedeutung des Marktes für die Gemeinschaft in Wesel, die sich gegen die Schließung wandte.

Häufig gestellte Fragen

• Warum war der Kauf von Globus so teuer?
  Der hohe Kaufpreis von einer Milliarde Franken (später mit einem Darlehen von 200 Millionen angepasst) war hauptsächlich durch den Wert der Immobilien begründet, insbesondere der erstklassigen Lagen wie an der Zürcher Bahnhofstrasse, nicht primär durch das operative Warenhausgeschäft, das zum Zeitpunkt des Verkaufs defizitär war.
• Was ist die Transformations-Bewertung bei Immobilien?
  Diese Transformations-Bewertung schätzt den Wert einer Immobilie basierend auf den potenziellen Mieteinnahmen, die durch eine geplante Transformation oder Neuausrichtung des Gebäudes (z.B. Umbau zum Luxustempel oder Mischnutzung) erzielt werden könnten. Sie blickt also auf zukünftige Einnahmen, nicht nur auf die aktuellen.
• Warum sind obere Stockwerke in Warenhäusern eine Herausforderung?
  Kunden bewegen sich tendenziell weniger in die oberen Etagen, was dort zu geringeren Umsätzen pro Quadratmeter führt. Dies kann die Gesamtrentabilität und Bewertung der Handelsfläche negativ beeinflussen, im Gegensatz zum umsatzstärkeren Erdgeschoss.
• Wurde der Wert der Globus-Immobilie an der Bahnhofstrasse korrigiert?
  Ja, laut luxemburgischem Handelsregister wurde der Wert der Immobilie an der Bahnhofstrasse seit 2020 (damals 761 Millionen Franken) zweimal leicht nach unten korrigiert auf 757 Millionen Franken.
• Gibt der Text Gründe für Filialschließungen an?
  Der Text nennt als Beispiel die Schließung eines Globus Marktes in Wesel und beschreibt die lokale Petition zu dessen Erhalt sowie die Bedeutung des Marktes für die Gemeinschaft dort. Er liefert jedoch keine allgemeinen wirtschaftlichen Gründe für Filialschließungen des Globus Warenhauses oder anderer Globus-Sparten aus Unternehmenssicht.

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