Immobilienkosten steuerlich absetzen

Ob Sie in Ihrer eigenen Immobilie wohnen oder diese vermieten – das deutsche Steuerrecht bietet vielfältige Möglichkeiten, Ausgaben rund um Haus und Wohnung steuerlich geltend zu machen. Die Regelungen können komplex sein, doch ein Verständnis der wichtigsten Posten hilft Ihnen, Ihre Steuerlast erheblich zu senken. Dieser Artikel beleuchtet die zentralen Absetzungsmöglichkeiten, basierend auf den uns vorliegenden Informationen.

Steuervorteile für selbstgenutzte Immobilien

Auch wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung selbst bewohnen, können Sie bestimmte Kosten in Ihrer Einkommensteuererklärung angeben. Hierzu zählen vor allem Dienstleistungen, die Sie für Instandhaltung oder Modernisierung in Anspruch nehmen.

Handwerkerleistungen

Arbeiten, die von Handwerkern in Ihrem selbstgenutzten Haushalt ausgeführt werden, sind steuerlich begünstigt. Dies umfasst eine breite Palette von Tätigkeiten, wie beispielsweise:

• Arbeiten an der Fassade oder am Dach
• Reparatur oder der Austausch von Fenster und Türen
• Wartung oder der Austausch von Heizungsanlagen
• Modernisierung von Küche und Badezimmer
• Reparatur von Haushaltsgegenständen wie etwa der Waschmaschine.

Der Fiskus erkennt grundsätzlich 20% der Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten für Handwerkerleistungen an. Der maximal absetzbare Betrag liegt bei 1.200 Euro jährlich. Es ist wichtig zu beachten, dass nur Arbeiten begünstigt sind, die im Haushalt des Steuerpflichtigen ausgeführt wurden. Bei Reparaturen von Haushaltsgegenständen oder Teilen wie Fenstern, bei denen einige Arbeiten in der Werkstatt erfolgen, sind grundsätzlich auch solche Leistungen begünstigt. Dies gilt jedoch nur für den Teil der Arbeitsleistung, den der Fachbetrieb im privaten Haushalt oder auf dem Grundstück erbracht hat. Die Leistungen in der Werkstatt werden vom Finanzamt nicht anerkannt.

Haushaltsnahe Dienstleistungen

Beaufragen Sie eine sozialversicherungspflichtige oder selbstständig tätige Hilfskraft mit Aufgaben im Haushalt, können Sie auch diese Kosten geltend machen. Typische Beispiele für Haushaltsnahe Dienstleistungen sind Putzen, Rasenmähen, Gartenpflege oder Schneeräumen. Hierbei können Sie 20% der begünstigten Aufwendungen, maximal jedoch 4.000 Euro pro Jahr, vom Finanzamt zurückerhalten.

Energetische Gebäudesanierung

Wer als Hauseigentümer die selbstgenutzte Immobilie energetisch sanieren lässt, kann eine Steuerermäßigung erhalten. Gefördert werden Maßnahmen wie die Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen und Geschossdecken oder die Erneuerung oder der Einbau einer Lüftungsanlage. Voraussetzung ist, dass das Objekt bei der Durchführung der Maßnahme älter als zehn Jahre ist, dass mit der Maßnahme nach dem 31. Dezember 2019 begonnen wurde und sie vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen wird. Zudem muss ein Fachunternehmen die Energetische Sanierung ausgeführt haben. Die Steuerermäßigung beträgt insgesamt über drei Jahre 20% der Sanierungskosten von maximal 200.000 Euro. Das bedeutet, das Finanzamt zieht bis zu 40.000 Euro von der Steuerschuld ab.

Modernisierung einer denkmalgeschützten Wohnung (Eigennutzung)

Kosten für die Modernisierung einer denkmalgeschützten, selbstgenutzten Wohnung können als Abschreibung (AfA) geltend gemacht werden. Bei Eigennutzung lassen sich 90% der Sanierungskosten über zehn Jahre linear absetzen.

Werbungskosten bei vermieteten Immobilien

Besitzen Sie eine Immobilie als Kapitalanlage und vermieten diese, fallen eine Vielzahl von Kosten an. Diese können Sie als sogenannte Werbungskosten steuerlich geltend machen. Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Im Falle einer vermieteten Immobilie sind dies alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung und dem Unterhalt der Immobilie entstehen.

Absetzbare Kosten beim Immobilienkauf

Bereits beim Erwerb einer vermieteten Immobilie können bestimmte Kosten steuerlich berücksichtigt werden.

Kapitalkosten zur Finanzierung

Kosten, die im Zusammenhang mit der Finanzierung Ihrer Immobilie als Kapitalanlage entstehen, können Sie als Werbungskosten absetzen. Dazu gehören beispielsweise Finanzierungszinsen.

Erwerbsnebenkosten

Neben dem reinen Kaufpreis fallen beim Immobilienerwerb weitere Kosten an. Diese sogenannten Erwerbsnebenkosten fließen in die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung für Abnutzung (AfA) ein. Sie umfassen unter anderem:

• Die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises)
• Die Notargebühren für die Beurkundung des Kaufvertrages
• Die Gebühren für die Eintragung des Eigentümerwechsels ins Grundbuch
• Gegebenenfalls käuferseitige Maklerkosten bei Einbindung eines Maklerbüros
• Eventuelle weitere Kosten, beispielsweise für die Erstellung eines Gutachtens

Allerdings lassen sich Anschaffungskosten und damit verbundene Nebenkosten nur zu einem kleinen Teil als Werbungskosten absetzen. Der weitaus größere Teil fällt unter die Abschreibung für Abnutzung (AfA).

Abschreibung für Abnutzung (AfA)

Gebäude unterliegen einem Wertverlust durch Alter und Gebrauch. Dieser Wertverlust kann steuerlich über die AfA (Abschreibung für Abnutzung) geltend gemacht werden. Die AfA bezieht sich immer nur auf das Gebäude, nicht auf den Grundstückswert, da Grundstücke als nicht abnutzbar gelten. Der Anteil für Grund und Boden muss daher von den Gesamtkosten abgezogen werden, um die Bemessungsgrundlage für die AfA zu ermitteln.

Lineare AfA

Die lineare AfA verteilt den Wertverlust gleichmäßig über eine bestimmte Nutzungsdauer. Für vermietete Wohngebäude gelten folgende Sätze:

• Für ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellte Wohngebäude: 3 % über 33 Jahre.
• Für Gebäude, die ab 1925 bis zum 31. Dezember 2022 errichtet wurden: 2 % über 50 Jahre.
• Bei Baujahr vor 1925: 2,5 % über einen Zeitraum von 40 Jahren.

Degressive AfA

Bei Kauf oder Errichtung eines Neubaus zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 kann anstelle der linearen AfA die degressive AfA gewählt werden. Dabei können im ersten Jahr 5 % der Anschaffungskosten abgeschrieben werden, in den darauffolgenden Jahren jeweils 5 % des verbleibenden Restwerts.

Nutzungsdauergutachten

Die Nutzungsdauer für Bestandsgebäude mit einem Baujahr nach 1925 wird in der Regel auf 50 Jahre veranschlagt, was zu einer jährlichen AfA von 2 % führt. Insbesondere für Gebäude, die älter als 30 Jahre sind, kann es sinnvoll sein, ein Nutzungsdauergutachten erstellen zu lassen. Dieses kann eine kürzere wirtschaftliche Restnutzungsdauer nachweisen und damit einen höheren Abschreibungssatz ermöglichen.

Sonderabschreibung „Sonder-AfA“

Um die Schaffung von neuem Wohnraum zu fördern, wurde die Sonder-AfA (§ 7b EstG) eingeführt. Davon können Sie profitieren, wenn Sie durch Neubau, Dachaufstockung, Dachausbau oder Umwidmung von Gewerbeflächen neue Mietwohnungen schaffen. Die Sonder-AfA gilt für Projekte mit Bauantrag oder Bauanzeige nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029. Förderfähige Gebäude müssen den Standard „Effizienzhaus 40“ erfüllen und das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) tragen. Die entstehenden Wohnungen müssen nach Fertigstellung mindestens zehn Jahre lang zu Wohnzwecken vermietet werden. Die Höhe der Abschreibung liegt bei bis zu 5 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten jährlich über einen Zeitraum von 4 Jahren, zusätzlich zur linearen AfA in Höhe von 3 %. Die Obergrenze für Herstellungs- und Anschaffungskosten liegt bei 5.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Absetzbar sind maximal 4.000 Euro pro Quadratmeter. Diese zusätzliche AfA kann, muss aber nicht in Anspruch genommen werden.

Ein Beispiel für die Verteilung von sofort abzugsfähigen Werbungskosten und der AfA-Bemessungsgrundlage beim Immobilienkauf:

Dieses Beispiel veranschaulicht, wie sich die verschiedenen Kosten beim Immobilienkauf auf die AfA-Bemessungsgrundlage und die sofort abzugsfähigen Werbungskosten verteilen können.

Kosten im Zusammenhang mit Finanzierung und Vermietung

Auch nach dem Kauf fallen laufende Kosten an, die als Werbungskosten geltend gemacht werden können.

Zinskosten der Finanzierung

Bei einer vermieteten Immobilie als Kapitalanlage fallen Zinsen für die Finanzierung an. Diese Zinskosten können Sie in voller Höhe von den Mieteinnahmen abziehen und steuerlich geltend machen.

Laufende Kosten

Regelmäßig anfallende Ausgaben bei vermieteten Immobilien sind ebenfalls als Werbungskosten absetzbar. Dazu zählen Posten wie die Grundsteuer, Versicherungen, Energieversorgung, Hausmeister-, Reinigungs- und Winterdienst oder auch Schornsteinfegerleistungen. Diese Kosten werden oft über die Nebenkosten auf die Mieter umgelegt. Übernehmen Sie jedoch einen Teil selbst, können Sie diesen als Werbungskosten geltend machen. Hausverwaltungskosten dürfen Sie nicht an die Mieter weitergeben, können diese aber als Werbungskosten absetzen. Verwalten Sie Ihr Mietobjekt selbst, sind Ausgaben für Büromaterial, Fahrten, Telekommunikation oder Werkzeug absetzbar. Auch Beiträge für die Mitgliedschaft in einer Interessenvertretung, wie etwa Haus und Grund, können geltend gemacht werden.

Geringfügige Wirtschaftsgüter

Geht in Ihrer vermieteten Immobilie etwas kaputt, können die Reparaturkosten unter Umständen sofort als Werbungskosten abgesetzt werden. Als Obergrenze für geringfügige Wirtschaftsgüter, die sofort absetzbar sind, wird im Zusammenhang mit Reparaturen ein Betrag von 800 Euro netto genannt. Übersteigen die Kosten für Reparaturen oder Neuanschaffungen diesen Betrag, müssen sie über die Abschreibung geltend gemacht werden.

Bauliche Maßnahmen: Herstellungskosten vs. Erhaltungsaufwand

Bei baulichen Maßnahmen unterscheidet das Finanzamt grundsätzlich zwischen Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand. Herstellungskosten sind Maßnahmen, die den Wert einer Immobilie deutlich erhöhen oder sie in einen besser nutzbaren Zustand versetzen. Erhaltungsaufwand sind Schönheitsreparaturen oder Instandhaltungen, die die Substanz pflegen und den ursprünglichen Zustand erhalten. Als vereinfachende Regel gilt, dass Kosten für Baumaßnahmen unter 4.000 Euro netto pro Jahr als Werbungskosten geltend gemacht werden können. Werden jedoch über einen Zeitraum von fünf Jahren oder länger jährlich 4.000 Euro für Baumaßnahmen angesetzt, kann das Finanzamt von Sanierungskosten (sogenannter „herstellungsnaher Aufwand“) ausgehen, die dann über die Abschreibung geltend gemacht werden müssen.

Besondere Vorsicht ist in den ersten drei Jahren nach Erwerb der Immobilie geboten: In dieser Zeit können grundsätzlich nur Erhaltungsaufwände in voller Höhe abgezogen werden. Für Herstellungskosten gilt die Abschreibung. § 6 Abs. 1 Nr. 1a des Einkommensteuergesetzes regelt zudem, dass zu den Herstellungskosten auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen gehören, die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung durchgeführt werden und deren Nettosumme 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigt. Diese sind nicht als Werbungskosten absetzbar, sondern müssen über die AfA geltend gemacht werden. Nach § 255 Abs. 2 des Handelsgesetzbuches zählen zudem alle Aufwendungen zu den Herstellungskosten, durch die ein Gebäude eine wesentliche Verbesserung erfährt.

Sonstige Aufwände

Auch weitere Kosten können als Werbungskosten anfallen. Entstehen bei fehlenden Mieteinnahmen Verluste, können diese die Steuerlast senken. Bei längerem Leerstand verlangt das Finanzamt allerdings Nachweise, dass tatsächlich eine Vermietungsabsicht besteht. Oft wird dann ein Businessplan über 30 Jahre gefordert, der die Gewinnabsicht und entsprechende Maßnahmen transparent macht. Sollte das Finanzamt diesen Plan nicht anerkennen, kann es gewährte Steuerbegünstigungen nachträglich rückgängig machen. Zahlen Sie der Mieterseite bei Auszug eine Abfindung (nicht bei Kündigung wegen Eigenbedarf), können Sie diese ebenfalls als Werbungskosten geltend machen. Bei Leerstand entstehen Ihnen Aufwände für die Neuvermietung, wie Kosten für Inserate, Fahrtkosten, Büromaterial oder Maklerkosten, die steuerlich absetzbar sind.

Steuerliche Behandlung der Instandhaltungsrücklage

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird oft eine Instandhaltungsrücklage gebildet. Beiträge zu dieser Rücklage dürfen erst dann als Werbungskosten geltend gemacht werden, wenn die Gelder zweckgebunden entnommen und für tatsächliche Reparaturen oder Renovierungen investiert werden. Auch hierbei muss unterschieden werden, ob es sich um sofort abzugsfähige Werbungskosten (Erhaltungsaufwand) oder um Herstellungskosten handelt, die über die AfA geltend gemacht werden müssen.

Vergünstigte Vermietung an Verwandte oder Bekannte

Vermieten Sie Ihre Immobilie als Kapitalanlage zu einem vergünstigten Preis an Verwandte oder Bekannte, können Sie zwar grundsätzlich den Mietpreis frei gestalten. Allerdings hat ein reduzierter Mietpreis Einfluss darauf, in welcher Höhe Sie Ihre Werbungskosten absetzen können. Um Posten wie Zinskosten, Erhaltungsaufwand, Versicherungen und Nebenkosten in voller Höhe absetzen zu können, darf die Miete nicht zu niedrig angesetzt werden. Der Gesetzgeber erlaubt den vollen Werbungskostenabzug bis zu einer Grenze von 50 % der ortsüblichen Warmmiete. Beträgt die Warmmiete zwischen 50 % und 66 % der ortsüblichen Miete, ist eine Totalüberschussprognose erforderlich, um die volle Abzugsfähigkeit der Werbungskosten nachzuweisen. Bei einer Warmmiete von mindestens 66 % der ortsüblichen Miete entfällt dieser Nachweis, und die Werbungskosten sind voll abzugsfähig.

Berechnungsbeispiel für vergünstigte Vermietung:

Steuervorteile bei der Vermietung spezieller Immobilien

Auch bei der Vermietung spezieller Immobilienarten gibt es Besonderheiten bei den Steuervorteilen.

Denkmalgeschützte Immobilien (Vermietung)

Bei vermieteten denkmalgeschützten Immobilien können Sie Zinskosten von der Steuer absetzen und den Gebäudewert linear abschreiben (AfA) wie bei anderen Immobilien. Zusätzlich zur linearen AfA können Sie über die Denkmal-AfA die Kosten für Sanierung und Modernisierung steuerlich absetzen. Diese beträgt während der ersten acht Jahre 9 % der Kosten und in den folgenden vier Jahren 7 %. Damit sind nach zwölf Jahren 100 % der Sanierungskosten abgeschrieben. Wichtig ist, dass die baulichen Maßnahmen erst nach dem Erwerb des Hauses beginnen und mit der Denkmalbehörde abgestimmt sind. Die hohen Abschreibungsmöglichkeiten in den ersten zwölf Jahren können zu erheblichen Steuerersparnissen führen.

Gewerbeimmobilien

Kaufen und vermieten Sie ein Gebäude komplett, gelten die steuerlichen Regelungen für AfA und Werbungskostenabzug wie bei Wohnimmobilien, unabhängig davon, ob die Vermietung gewerblich oder zu Wohnzwecken erfolgt. Vermieten Sie einen Teil gewerblich und nutzen einen anderen Teil selbst, ist eine separate Verwaltung und Dokumentation der jeweiligen Einheiten (Erwerb, Finanzierung, Modernisierung, Instandhaltung) wichtig, um steuerliche Vorteile geltend machen zu können. Separate Konten und Buchführung werden hierbei empfohlen.

Ferienimmobilien

Eine Ferienwohnung als Kapitalanlage bietet die Möglichkeit, Einnahmen zu erzielen und gleichzeitig bestimmte Kosten steuerlich geltend zu machen. Laufende Ausgaben wie Grundsteuer, Verwaltung, Versicherungen, Instandhaltung, Möblierung, Reinigung und Werbung sind als Werbungskosten absetzbar, sofern die Immobilie vermietet wird. Bei teilweiser Selbstnutzung dürfen Werbungskosten und AfA nur anteilig angesetzt werden. Wird die Ferienimmobilie beispielsweise ein Viertel des Jahres selbst genutzt, können drei Viertel der Ausgaben abgesetzt werden. Bei laufenden Verlusten aus der Vermietung über längere Zeit und einer Vermietung, die unter 75 % der ortsüblichen Vermietungstage liegt, kann das Finanzamt eine 30-Jahres-Prognose verlangen, die eine Gewinnabsicht nachweist.

Liegt Ihre Ferienimmobilie im Ausland, können sich die steuerlichen Regeln unterscheiden. In den meisten EU-Ländern werden Einnahmen vor Ort versteuert. Bei Ländern mit Doppelbesteuerungsabkommen (wie Spanien) werden die Einnahmen zwar in Deutschland dem Einkommen zugerechnet und die Steuerschuld berechnet, jedoch wird die bereits im Ausland gezahlte Steuer angerechnet. Vorteilhaft ist hierbei, dass Werbungskosten oder Verluste aus der Vermietung ebenfalls mit dem Einkommen in Deutschland verrechnet werden können. In Ländern ohne Doppelbesteuerungsabkommen sind Werbungskosten nur mit den dort erzielten Einnahmen verrechenbar.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich Handwerkerleistungen für mein selbstgenutztes Haus immer absetzen?
Ja, 20% der Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten, bis zu maximal 1.200 Euro pro Jahr, wenn die Arbeiten in Ihrem Haushalt ausgeführt wurden. Werkstattarbeiten sind nur anteilig absetzbar, wenn ein Teil der Leistung bei Ihnen vor Ort erbracht wurde.

Was zählt zu haushaltsnahen Dienstleistungen, die ich absetzen kann?
Dazu gehören Tätigkeiten wie Putzen, Rasenmähen, Gartenpflege oder Schneeräumen, die von einer bezahlten Hilfskraft in Ihrem Haushalt oder auf Ihrem Grundstück erbracht werden. 20% der Kosten, bis zu 4.000 Euro jährlich, sind absetzbar.

Wie funktioniert die Abschreibung (AfA) bei vermieteten Immobilien?
Die AfA ermöglicht es, den Wertverlust des Gebäudes (nicht des Grundstücks) steuerlich geltend zu machen. Dies erfolgt linear über eine festgelegte Nutzungsdauer (z.B. 50 Jahre für die meisten Gebäude nach 1925, 33 Jahre für Neubauten ab 2023) oder degressiv für bestimmte Neubauten. Die Bemessungsgrundlage für die AfA sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes plus bestimmte Nebenkosten.

Kann ich Kosten für Reparaturen an meiner vermieteten Immobilie sofort absetzen?
Das hängt davon ab, ob es sich um Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten handelt. Erhaltungsaufwand ist grundsätzlich sofort absetzbar. Bei Herstellungskosten oder "herstellungsnahem Aufwand" (z.B. umfangreiche Modernisierungen oder Überschreitung der 15%-Grenze in den ersten drei Jahren) müssen die Kosten über die AfA abgeschrieben werden. Eine vereinfachende Regel besagt, dass Kosten unter 4.000 Euro netto pro Jahr oft als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand gelten können, aber die 3-Jahres- und 5-Jahres-Regeln sind zu beachten.

Gelten besondere Regeln, wenn ich meine Immobilie vergünstigt an Verwandte oder Bekannte vermiete?
Ja. Um die Werbungskosten in voller Höhe absetzen zu können, muss die Warmmiete mindestens 50% der ortsüblichen Miete betragen. Liegt sie zwischen 50% und 66%, ist eine Totalüberschussprognose notwendig. Liegt sie unter 50%, sind die Werbungskosten nur anteilig absetzbar.

Kann ich Kosten für eine Instandhaltungsrücklage sofort absetzen?
Nein. Beiträge zur Instandhaltungsrücklage sind erst dann steuerlich absetzbar, wenn die Gelder tatsächlich entnommen und für Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen verwendet werden. Dann gelten die Regeln für Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten (AfA).

Fazit

Das Eigentum an einer Immobilie bietet vielfältige steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten, sowohl bei Eigennutzung als auch bei Vermietung. Von Handwerkerleistungen und Haushaltsnahe Dienstleistungen im selbstgenutzten Heim über die AfA und Werbungskosten bei vermieteten Objekten bis hin zu spezifischen Regelungen für Energetische Sanierung oder denkmalgeschützte Immobilien – die Bandbreite ist groß. Ein genaues Verständnis der relevanten Regeln, die Unterscheidung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten sowie die korrekte Dokumentation aller Ausgaben sind entscheidend, um die Ihnen zustehenden Steuervorteile optimal nutzen zu können.

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